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CONTRATTO D’AFFITTO:
I CONSIGLI PER ANDARE SUL SICURO

Sei il proprietario di alcuni immobili, oppure ne hai appena acquistato uno e vorresti affittarlo? La prima cosa da sapere è che redigere un contratto non è una cosa semplice come si potrebbe pensare. Il mondo degli affitti e delle locazioni ha sue regole e particolarità ed è molto importante conoscerle per evitare che una distrazione o un cavillo si trasformino rapidamente in un imbroglio, con conseguente perdita economica. Per evitare rischi, il consiglio basilare è quello di affidarsi a un commercialista con esperienza in affitti e locazioni, che sappia analizzare attentamente la situazione e tutelare il proprietario dello stabile in modo completo.

Affitto o locazione: perché rivolgersi a un commercialista

Rivolgersi a un commercialista per redigere un contratto di affitto o locazione è proprio necessario? Non è più semplice ed economico scaricare un modulo prestampato da Internet? La seconda soluzione sembra preferibile e più immediata, ma in realtà è assai rischiosa. Fermati a riflettere: quali valutazioni fai prima di fare un investimento importante? Quante riviste, siti Internet e concessionarie controlli prima di acquistare un’automobile? Quanti confronti fai prima di acquistare una tv o un elettrodomestico? Quanto tempo dedichi alla scelta della meta di una vacanza? Queste sono tutte scelte che per la l’utilità che hanno, per l’importo della spesa e per la durata nel tempo non si fanno se non dopo un’attenta riflessione.
Ora pensa di voler dare una casa in affitto: un contratto di locazione tipico di un appartamento ti consente di avere una rendita per 4+4 anni di circa 4.000-6.000 euro l’anno, per complessivi 32.000 – 48.000 euro di entrate future (per un immobile ad uso commerciale, i tempi si allungano a 6+6): un importo ben superiore al costo di un’automobile, una tv o un elettrodomestico, vero? Dunque vale la pena di riservare la stessa cura alla redazione di un contratto di affitto, anche perché regola un rapporto che è ben più complesso del semplice acquisto di un bene.

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Affitto o locazione: i rischi

Il contratto di locazione regola rapporti tra persone che prendono decisioni e agiscono in modo non sempre prevedibile. Anche per questa ragione è veramente importante che il contratto sia formulato in modo tale da diminuire il più possibile l’alea, cioè il rischio insito in tutto ciò che può riguardare i rapporti tra le persone. Un contratto studiato da un professionista può garantire il massimo del risultato al proprietario delle case in affitto esponendolo al minor rischio. Il contratto è dunque proprio come un vestito di sartoria di cui le esigenze del locatore e del conduttore e i differenti rapporti di forza tra le parti sono le misure. Il giusto contratto è lo strumento che ti permette di avere il miglior rendimento dal tuo immobile con il minor rischio. Un risultato che non è ottenibile con un modulo di contratto d’affitto prestampato, proprio quello che spesso si tende ad accettare senza farsi problemi quando viene proposto da un’agenzia immobiliare. Peccato che il modulo delle immobiliari sia generico, non possa tenere conto a pieno delle tue specifiche esigenze e ti consideri la parte più forte – perché proprietario – mentre l’inquilino è visto come la parte più debole.

Perché non usare un modulo di contratto d’affitto prestampato

Di seguito prederemo in analisi un contratto prestampato, realmente sottoscritto, che pattuisce un canone di 4,500 euro annui, che per un vincolo di 12 anni comporta un valore complessivo di 54.000 euro… quanto due autovetture di classe media! A quali rischi potrebbe andare incontro il proprietario firmando questo modulo?

La clausola di seguito è estrapolata dal suddetto contratto:

La clausola qui sopra è pensata per tutelare il proprietario nel caso in cui il conduttore fosse inadempiente.

Purtroppo è totalmente inefficace perché si sa che prima di arrivare allo sfratto passa un sacco di tempo e si perdono molti soldi. In realtà, un commercialista esperto sa che esiste uno strumento finanziario che se rilasciato dal conduttore permette di essere garantirli i pagamenti  e di fare pressione perché l’obbligo per i pagamenti sia assolto.

Sempre lo stesso contratto riporta anche questa clausola:

In questo caso il contratto è stato sottoscritto tra il proprietario e una società di agenti di commercio,  il bene è un ufficio. Anche questa sembra una clausola a difesa del proprietario, ma purtroppo si omette di citare che nel caso di immobili utilizzati per attività che comportano contatti con il pubblico, se il proprietario chiede la risoluzione egli deve pagare un risarcimento al conduttore per il mancato avviamento. Molto spesso in casi come questo si finisce in tribunale per stabilirne l’importo. 

Un ulteriore esempio:

Generalmente i prestampati non riportano alcunché riguardo il deposito cauzionale.
Il deposito cauzionale è la garanzia data al proprietario che serve a coprire eventuali danni procurati all’immobile dal conduttore e constatati al rilascio dell’immobile. Purtroppo è prassi che il conduttore, al momento di dare la disdetta, non paghi le ultime rate del canone corrispondenti all’importo della cauzione, adducendo che essa vada a compensazione dei canoni. È chiaro che se il proprietario – non sufficientemente tutelato – troverà danni da riparare non potrà trattenere nulla al conduttore e dunque dovrà pagare di tasca propria il ripristino.

Affitti: come andare sul sicuro

Un appartamento o un immobile da affittare è un bene prezioso, per affittarlo, affidati ai consigli di un commercialista specializzato in questo campo. Raffaele Lombardo, il Commercialista Su Misura, assicura consulenze efficaci e mirate a un costo personalizzato (base, middle e premium) a seconda delle esigenze di ogni cliente.

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