Cosa facciamo se c’è un inquilino moroso?

La questione è delicata, va analizzata sotto molteplici aspetti.

Per cominciare bisogna vedere se è solo in arretrato con i pagamenti o se proprio ha smesso di pagare.

Il conduttore è momentaneamente in arretrato con i pagamenti

Dobbiamo decidere se vale la pena proseguire il rapporto oppure ci conviene azionare tutte le possibilità che ci fornisce la legge e il contratto, per poter risolvere l’accordo e procedere eventualmente con lo sfratto.

Caso:

Mi è capitato di vedere delle situazioni in cui la prosecuzione del rapporto era conveniente. Un inquilino che storicamente aveva sempre pagato sull’unghia ad un certo punto ha ritardato i pagamenti.

Si sa sempre quello che si lascia e mai quello che si prende.

La persona morosa era a posto, quindi il proprietario prima di risolvere il contratto e sostituire il conduttore  con un altro inquilino di cui non si sapeva nulla, si è fermato a ragionare.

Rivalutando l’intero rapporto e guardando le nuove quotazioni degli affitti nella zona, si rese conto che il canone storico era sopra la media.

A questo punto, ha voluto dare una possibilità ad una persona di cui comunque si fidava, proponendogli un accordo con uno sconto sul passato e un adeguamento sul futuro.

Se c’è la possibilità concordiamo un piano di rientro.

Di fatto abbiamo concordato un piano di rientro. Abbiamo confrontato il canone dell’ultimo anno rispetto ai canoni attuali di mercato, scontando la differenza ed abbiamo rideterminato il nuovo canone a quello medio indicato dai listini degli agenti immobiliari.

Attenzione, evitiamo di rifare un contratto nuovo!

Il cliente in questo caso pensava di rifare ex novo il contratto, ma io l’ho sconsigliato vivamente!

Rifare il contratto avrebbe vincolato il proprietario alla regola del 6+6 o 4+4 per gli abitativi, per cui non vi era alcuna possibilità di risoluzione da parte del locatore per 12 anni. Alla luce del periodo economico fluttuante in cui ci troviamo, direi che è un quasi matrimonio…

La soluzione adottata è la “rideterminazione del canone di locazione”, questa semplice scrittura permette con l’accordo delle parti di ridefinire la pigione lasciando invariate le altre clausole.

In questo modo si è data fiducia al conduttore, ma nello stesso tempo ci si è riservati la possibilità di risolvere il contratto qualora fosse necessario.

Ma tutto ciò ha un costo fiscale?

Infine con la rideterminazione dell’affitto, i costi fiscali sono nulli, infatti la registrazione della riduzione del canone è gratuita e permette di dichiarare il minor canone anche ai fini dell’imposizione fiscale.

Il conduttore si rifiuta di pagare! Crolla il rapporto di fiducia

Altra cosa è quando il conduttore si rifiuta di pagare e crolla ogni rapporto di fiducia.

In questi casi purtroppo l’unica soluzione adottabile è inviare la lettera di risoluzione del contratto e passare la pratica all’avvocato.

Limitiamo almeno il danno fiscale! L’Agenzia delle Entrate è sempre in agguato!

Ma non è tutto, bisogna limitare il danno, se non altro quello fiscale.

Caso:

Ho avuto il caso di un cliente che, a fronte di un inquilino moroso, non è intervenuto tempestivamente per non spendere i soldi dell’avvocato, senza considerare che l’Agenzia delle Entrate era in agguato.

Come agisce l’Agenzia delle Entrate sui canoni di locazione non corrisposti.

Il sistema di tassazione degli immobili è in base agli affitti registrati. Questa informazione è disponibile all’Agenzia delle Entrate in quanto siamo tenuti alla registrazione dei contratti che facciamo. In quell’occasione segniamo  le parti (locatore e conduttore), il canone e i riferimenti catastali dell’immobile, in questo modo l’AE senza fatica, perché lo fa fare al computer, incrocia i dati della registrazione con quelli della dichiarazione dei redditi e se non trova il canone abbinato al nostro modello dei redditi, invia un accertamento.

E intanto io pago….. (Totò)

Il contribuente inerte, di fronte al conduttore moroso, paga le tasse sugli affitti mai percepiti. Per la legge italiana, fino a quando non instauro un contenzioso con l’inquilino, si devono pagare le imposte sugli affitti a prescindere dal fatto che li abbia percepiti o meno.

Se non voglio pagare le imposte devo inviare la disdetta!

Importantissimo quindi, inviare almeno la disdetta tramite una lettera dell’avvocato, bisogna dimostrare all’AE la volontà di risolvere la scrittura e passare all’eventuale azione di sfratto.

A seguito della risoluzione del contratto, se il conduttore non esce dall’immobile, nasce per il locatore l’indennità di occupazione. Tale indennità, pari generalmente al canone di affitto se percepite a seguito dell’intervento dell’avvocato, permettono di essere classificate non come reddito, ma come somme risarcitorie.

Se disdetto, le somme che percepirò non saranno considerate reddito su cui pagare le imposte!

Le somme percepite dopo l’azione di sfratto, non saranno reddito perché il contratto si è risolto con una dimostrazione forte di non voler in alcun modo procedere con nuove pattuizioni.

Saranno considerate un risarcimento del danno, perché se il conduttore moroso non se ne va dall’immobile io non posso affittarlo e quindi il mancato guadagno deve essere rimborsato dall’inquilino inadempiente.

Solo l’intervento dell’avvocato mi permette di non pagare le imposte sui canoni futuri.

Ma se il conduttore è nullatenente, ai fini fiscali resto con il cerino in mano?

Ma se il conduttore è nulla tenente? Chi mi rimborsa le imposte che ho pagato sui canoni ante risoluzione?

Anche qui la norma fiscale viene in parziale aiuto. A fronte dell’atto di sfratto divenuto esecutivo, per i canoni non incassati  mi spetta un credito di imposta nella dichiarazione dei redditi.